未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

未取得预售许可证的商品房买卖合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与海南顺兴房地产开发公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司海南厚南旅业有限公司，深发公司并未取得合法销售资格。顺兴公司于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的合同违反法律规定，应当认定为无效合同。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，且双方已实际履行合同，工程也已施工到一定进度，合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了房地产管理法的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于要式合同，开发商必须在取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证后才能对外销售。未取得这些证件的销售行为，法律上认定为无效。

第二，即使事后有其他公司出具承诺书或认可文件，也不能弥补开发商在签约时缺少法定资质的问题。合同效力以签约时的状态为准，事后补办手续不能使无效合同变为有效。

第三，购房者支付了大额购房款后，如果合同被认定无效，开发商应当全额返还购房款并赔偿利息损失。购房者要注意保留付款凭证，以便维权时作为证据使用。

王德林律师提示：

购买期房前，务必核实开发商是否已取得五证，特别是商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询楼盘预售许可信息，不要轻信销售人员的口头承诺。如果发现开发商证件不全，建议不要签订合同并支付大额款项，以免陷入法律纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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