购房合同是买卖还是抵债，法院如何认定
购房合同是买卖还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了清远金融市场（后由人民银行清远支行承接）一笔巨额贷款，本息合计超过1.2亿元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定用华泰公司投资开发的广州“羊城国际商贸中心”四楼、六楼的商铺来抵债。
随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述商铺以港币1.185亿元的价格“出售”给清远金融市场。但奇怪的是，合同签订后，双方一直没有实际付款和交房。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份预售合同。
争议焦点
开发商省一建城建分公司主张：双方签订的《房地产预售契约》是商品房买卖合同，但对方从未支付过购房款，合同没有实际履行，因此要求解除合同。
人民银行清远支行（原清远金融市场的承继方）则主张：购房款已经用华泰公司的贷款债务抵销了，并拿出一张盖有开发商项目部印章的“正式收据”，证明自己已经付清了全部楼款，合同已经履行完毕，不同意解除。
法院判决
法院最终认定，本案的《房地产预售契约》虽然名义上是商品房买卖合同，但实质上是华泰公司用房产抵偿欠清远金融市场债务的“以房抵债”协议。由于抵债的房产并未实际交付，相关债务也未能真正清偿，法院支持了开发商的诉讼请求，判决解除双方的预售合同。
律师分析
第一，合同名称不能决定合同性质。实践中，很多当事人会签订名为“买卖”的合同，但真实目的是“抵债”。法院不会只看合同标题，而是会审查双方签约的背景、真实目的和履行情况，来认定合同到底是买卖还是抵债。
第二，以房抵债需要实际履行。如果双方约定用房产抵债，必须完成房产的过户登记或实际交付，否则债务不会自动消灭。本案中，虽然签了预售合同、开了收据，但房产从未交付，抵债协议并未真正落实，开发商自然有权要求解除合同。
第三，收据不等于付款。人民银行清远支行虽然持有开发商出具的收款收据，但该收据是事后补开的，且没有对应的银行转账记录或实际付款凭证。法院认定这仅是为完善手续而补办，不能证明真实付款。
王德林律师提示：
如果您遇到类似“以房抵债”或“名为买卖实为抵债”的交易，建议务必完成房产过户或实际交付，并保留完整的付款凭证。在文山地区，不少民间借贷纠纷也涉及以房抵债协议，建议提前咨询律师，避免因合同性质认定不清导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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