按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其所购房产权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行按时发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金困难未能按期还清剩余本息。宝丰支行多次催讨无果，起诉到法院要求解除合同并处置抵押物。

中振公司提出抗辩，认为该按揭合同没有按照武汉市地方规定办理抵押登记，应属无效。此外，中振公司还主张，该房产早在贷款合同签订前就已抵押给另一家信托公司，并办理了抵押登记，因此宝丰支行不享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方规章，应认定为无效合同；且该房产已抵押给案外人并办理登记，宝丰支行不能主张优先受偿权。

宝丰支行主张：合同系三方自愿签订，内容不违法，已实际履行，应属有效；中振公司后续抵押行为发生在按揭合同之后，不影响按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审法院关于合同有效、解除合同、中振公司一次性归还本金及利息、逾期以拍卖抵押物优先受偿的判决，撤销一审判决中涉及担保人责任的部分。法院认为，按揭不同于一般财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；中振公司后续设立的抵押因房产尚未竣工验收且贷款合同未实际履行，登记无效，不影响按揭银行的权益。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通抵押合同不同，目前我国法律对按揭没有专门规定，但司法实践中倾向于保护交易安全和诚实信用。只要合同是当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，即使未办理抵押登记，合同本身仍有效。

第二，地方政府的规章不能作为认定合同无效的直接依据。本案中武汉市的地方管理办法要求抵押必须登记，但当时国家法律并未规定未登记即无效。法院认为，按揭是购房人将未来取得的房屋权益抵押给银行，与一般财产抵押有区别，不能简单套用地方规章。

第三，购房人如果已将同一房产多次抵押，后设立的抵押权若存在瑕疵（如房屋未竣工、贷款合同未履行），则不能对抗在先设立的按揭权益。这提醒购房人和银行都要重视合同签订的时间顺序和实际履行情况。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，务必按照合同约定按时还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性还清全部贷款。如果遇到还款困难，应主动与银行协商，而不是将房产重复抵押给他人。在文山地区，购房人签订按揭合同后也应及时办理预告登记或抵押登记，以明确权利归属，避免日后产生争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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