买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价港币1.185亿元。
合同签订后，双方并未实际履行付款和交房。2001年，开发商起诉，要求解除预售合同。清远金融市场则主张，自己已经通过贷款抵债的方式付清了全部购房款，并拿出一张加盖了开发商项目开发部公章的收据作为证据。开发商称该收据是华泰公司事后补开的，实际没有收到任何款项。
争议焦点
开发商认为：双方签订的《房地产预售契约》是独立的商品房买卖合同，清远金融市场没有实际支付购房款，构成违约，应解除合同。
清远金融市场认为：双方的真实意思是“以房抵债”，购房款已通过华泰公司的旧贷款债务抵销，收据就是付款凭证，合同已履行完毕，不应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案的真实法律关系是“以房抵债”，而非独立的商品房预售。双方签订《房地产预售契约》是为了落实《抵债协议书》的约定，购房款已通过债务抵销的方式支付。因此，开发商要求解除合同的请求不予支持，驳回其诉讼请求。
律师分析
第一，判断合同性质不能只看合同名称，要看双方的真实意思和履行行为。本案中，双方先有《抵债协议书》，后有《预售契约》，后者是为实现前者而签订的，属于“以房抵债”的履行方式。
第二，购房款是否支付，不能仅凭收据认定。法院会综合考察收据开具的背景、是否有对应的付款凭证、双方是否有其他债务关系等因素。本案中，收据是华泰公司事后补开，但结合《抵债协议书》的内容，可以认定债务抵销构成事实上的付款。
第三，对开发商而言，如果实际未收到购房款，却开具了收据，会面临被认定为“已付款”的风险。企业应严格管理收据和印章，避免被他人利用。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似“以房抵债”或购房合同纠纷，建议先梳理清楚双方之间是否存在其他债权债务关系，不要仅凭一份合同或收据就认定事实。签订合同时，应明确约定款项支付方式和性质，避免后续争议。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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