土地使用权转让合同未获批准是否有效
土地使用权转让合同未获批准是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（下称湛江土地总）与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的90亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为万元。湛江土地总支付了款项，中银公司交付了土地界限图。之后，湛江土地总将这90亩土地连同中银公司委托其转售的另外亩土地，一并转卖给了生茂公司。
生茂公司后来起诉湛江土地总，法院判决认定两份土地转让合同均无效，湛江土地总需返还生茂公司已支付的款项及利息。湛江土地总随即向中银公司的开办单位遂溪中行主张权利，要求返还已支付的90亩土地转让款。一审法院以超过诉讼时效为由驳回了湛江土地总的请求，湛江土地总不服，上诉至最高人民法院。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有，双方签订的转让合同无效，中银公司应返还已收取的转让款。遂溪中行则认为：本案属于合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实，合同有效；且湛江土地总主张权利已超过法定诉讼时效，应驳回其请求。
法院判决
最高人民法院撤销一审判决，改判认定中银公司与湛江土地总签订的《土地转让协议》无效，并判决遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款万元及相应利息。理由包括：中银公司未取得讼争土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效；湛江土地总主张权利未超过两年诉讼时效；中银公司注销后，其权利义务由开办单位遂溪中行承担。
律师分析
第一，土地使用权转让必须符合法定条件。根据我国法律规定，转让方必须已经取得土地使用权，并且依法办理了出让审批手续。如果转让方没有取得合法权利就进行转让，合同会被认定为无效，双方都可能要承担相应责任。本案中，中银公司未取得土地使用权就转让，是合同无效的主要原因。
第二，诉讼时效问题值得注意。民事权利的保护有法定期限，通常为三年。如果权利人在知道权利被侵害后长期不主张权利，法院将不再保护。本案中，法院认定湛江土地总出具收据后至其向上级法院上诉的期间未超过诉讼时效，因此未支持遂溪中行的时效抗辩。
第三，合同无效后的处理原则。合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，法院判决遂溪中行返还转让款及利息，同时认定湛江土地总也有一定过错，需承担部分诉讼费用。
王德林律师提示：
购买土地使用权前，务必核实对方是否已取得土地使用权证，并确认土地性质是否为国有出让土地，避免因合同无效造成损失。如果您在文山地区遇到类似土地或房产交易纠纷，建议尽早咨询专业律师，确认自己的权利是否仍在诉讼时效内，及时采取法律行动保护自身权益。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市