联建合同与联营合同有何区别

联建合同与联营合同有何区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产公司与内蒙古医院、达康公司及医院保健分院签订了一份合作合同，约定由天富公司出资，医院提供土地，共同建设一座医疗综合楼。合同同时约定，建成后的部分房产归天富公司所有，部分归医院使用，双方还约定了共同管理、利润分配等事项。

后来，因合作过程中出现分歧，天富公司认为医院方面违反了合同约定，擅自将部分房产出租给第三方，还设立了新的管理机构，导致其无法正常经营。天富公司遂起诉至法院，主张医院方面构成侵权，并要求解除联营合同、赔偿损失。

争议焦点

天富公司认为，双方签订的合同属于联营合同，联营体内部的管理机构设置、经营决策等都属于民事纠纷，法院应当受理并作出判决。医院方面则认为，双方实际上是联建合同关系，联建项目的管理属于内部行政管理问题，不属于法院管辖范围。

法院判决

最高人民法院经审理认定，本案合同性质为联建合同而非联营合同。联建合同是指一方出地、一方出资共同建设，建成后按约定分配房屋产权的合同。而联营合同则是双方共同出资、共同经营、共担风险、共享利润。本案中双方并未设立共同经营的联营体，只是按约定分配建成后的房产，因此属于联建合同纠纷。法院驳回了天富公司关于联营合同解除及侵权赔偿的诉讼请求。

律师分析

第一，联建合同与联营合同在法律上有本质区别。联建合同主要解决的是“谁出地、谁出钱、房子怎么分”的问题，而联营合同则涉及共同经营、共同承担盈亏。实践中很多人把两者混为一谈，导致诉讼请求错误。

第二，合同名称不能决定合同性质。法院在认定合同性质时，会看合同实际约定的权利义务内容，而不是只看合同封面上写的“联营”或“联建”字样。如果双方没有共同经营、共担风险的意思，即便合同写了“联营”，法院也可能认定为联建合同。

第三，联建合同引发的内部管理纠纷，通常不构成侵权。联建项目的管理权、收益分配等问题，应当依据合同约定来处理，除非一方超出合同权限造成另一方财产损失，才可能构成侵权。

王德林律师提示：

签订合作建房或合作开发合同时，建议明确合同性质是联建还是联营，并在合同中写清楚各方权利义务、管理方式、利润分配等核心条款。如果合同性质模糊，后续发生纠纷时诉讼方向容易判断错误。在文山地区，类似案件也时有发生，建议当事人在签约前咨询专业律师，避免因合同定性错误而败诉。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市