签了买房合同却未实际付款 法院如何认定合同性质
签了买房合同却未实际付款 法院如何认定合同性质
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接权利义务）贷款本息1.2亿余元。双方签订《抵债协议书》，约定华泰公司将其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）作价1.2亿余元抵偿债务。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产正式出售给清远金融市场。
但合同签订后，双方并未实际履行。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并提交了一份1996年6月25日的"正式收据"，显示收到港币1.185亿元楼款。开发商指出该收据是华泰公司事后补办的，实际并无付款凭证对应。
争议焦点
人行清远支行主张：双方签订的《房地产预售契约》是真实有效的商品房买卖合同，其已通过贷款抵债方式付清了全部购房款，开发商应当继续履行合同。
开发商省一建城建分公司主张：该合同名为商品房预售，实为以房抵债，双方并未实际履行付款义务，合同目的无法实现，应予以解除。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案《房地产预售契约》虽形式上为商品房预售合同，但其签订背景是华泰公司以房产抵偿欠清远金融市场的贷款本息。合同签订后，人行清远支行未能提供有效付款凭证证明其已实际支付购房款，其提交的"正式收据"系事后补办，缺乏付款事实依据。因此，该合同实质是以房抵债协议，而非真实商品房买卖。由于抵债房产至今未实际交付，合同目的无法实现，判决解除双方签订的《房地产预售契约》。
律师分析
第一，合同性质认定是关键。实践中，当事人可能通过签订商品房预售合同的形式来实现债务抵偿，此时法院会穿透合同形式，审查双方真实意思表示和实际履行情况。如果仅有合同形式而无真实付款，可能被认定为以房抵债协议而非商品房买卖。
第二，付款凭证是核心证据。如果主张已付清购房款，必须提供银行转账记录、收据等对应付款凭证。仅凭一张事后补开的收据，在没有其他付款凭证佐证的情况下，法院难以认定付款事实。
第三，合同目的无法实现时，当事人有权请求解除。本案中，抵债房产长期未实际交付，合同目的落空，法院支持了开发商的解除请求。
王德林律师提示：
签订商品房预售合同时，建议核实合同背后的真实交易目的。如果涉及以房抵债，应在合同中明确约定抵债金额、付款方式及实际履行节点，并保留好付款凭证。文山地区的购房者如遇到类似情况，建议在签订合同前咨询专业律师，避免因合同性质认定不清导致权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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