未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，深发公司把正在建设的红城湖国际大厦A座卖给了顺兴公司，总价4亿多元。合同约定，必须由土地实际权利人厚南公司盖章后才生效。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，于是起诉要求确认合同无效，返还购房款。

原来，这块地的使用权属于厚南公司，深发公司是从凯鹏公司那里转让来的项目，但一直没有办理土地使用权变更手续，也没有拿到预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有土地使用权证和预售许可证，不具备售房主体资格，合同应当无效，深发公司应返还5000万元购房款及利息。深发公司则认为，双方签订的合同已经实际履行，且项目后续手续正在补办，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时既未取得土地使用权证，也未取得商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，合同无效。深发公司应返还顺兴公司5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售合同是否有效，关键看开发商在签约时是否具备法定条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。本案中深发公司三项证照均未取得，合同自然无效。

第二，合同无效后，开发商应当返还购房款。购房者可以要求返还全部已付款项，包括定金、首付款等。如果开发商占用资金，还可以主张资金占用期间的利息损失。

第三，购房者签约前一定要核实开发商的证照情况。最直接的方法是查看售楼处公示的"五证"，特别是《商品房预售许可证》，上面会明确标注可售楼栋和预售范围。

王德林律师提示：

买房前务必查验开发商的土地使用权证和预售许可证，不要轻信口头承诺。如果您在文山地区遇到类似问题，建议及时委托专业律师审查合同，避免因合同无效造成重大损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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