土地转让合同无效，钱款能否追回
土地转让合同无效，钱款能否追回
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将其在广西北海市的一块土地使用权转让给湛江土地总，总价款为数百万元。湛江土地总支付了大部分款项，中银公司交付了土地红线图，双方还办理了委托转售手续。
后来，湛江土地总将这块土地转售给另一家公司，但该转售合同被法院认定无效。湛江土地总因此起诉中银公司，要求返还已支付的土地转让款。由于中银公司已经注销，其开办单位遂溪中行被列为被告。
争议焦点
湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地也未办理出让手续，合同应属无效，中银公司应返还已付的转让款。
遂溪中行辩称：双方合同是真实意思表示，已实际履行，应认定为有效。且湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已超过诉讼时效。
法院判决
最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；同时，湛江土地总主张权利未超过法定诉讼时效。
律师分析
第一，土地转让合同是否有效，关键看转让方是否取得合法土地使用权并完成出让手续。本案中，中银公司未取得土地使用权，也未办理审批，合同因此无效。这提醒我们，购买土地前一定要核查对方的权属证明和审批文件。
第二，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。转让方收取的款项应返还给受让方，受让方占用的土地也应返还。本案中，法院判令遂溪中行返还全部转让款及利息。
第三，诉讼时效从权利人知道或应当知道权利受侵害时起算。本案中，湛江土地总在出具收据后未立即起诉，但法院认定其后续主张权利未超过两年时效，因此诉讼请求得到支持。
王德林律师提示：
在文山地区，土地转让纠纷时有发生，建议您签订土地转让合同前，务必核实土地性质、权属和审批手续，避免合同无效带来的损失。一旦发现权利受侵害，应及时通过法律途径主张权利，不要拖延过久。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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