未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以总价4亿多元预购红城湖国际大厦A座。合同签订后，顺兴公司先后支付了5000万元购房款。

但后来顺兴公司发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），而深发公司在签订合同时并未取得该土地的使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，因此双方签订的《商品房购销合同》应属无效。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，并且三方签订了合作建房协议，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，因此双方签订的《商品房购销合同》无效。判决深发公司返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售不同于一般商品买卖，法律对开发商有严格的资质要求。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》，预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证，缺一不可。

第二，本案中深发公司虽然事后与土地权利人厚南公司签订了合作建房协议，但这并不能弥补签订合同时不具备预售资质的缺陷。合同是否有效，要看签订时是否具备法定条件，而不是看事后能否补救。

第三，购房者支付大额购房款前，一定要核实开发商的"五证"是否齐全，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，这样的合同存在重大法律风险，一旦发生纠纷，购房者可能面临款项难以追回的风险。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必查验开发商的土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门或不动产登记中心查询相关证照信息。如果发现开发商未取得上述证件就预售房屋，建议不要签订合同并立即向主管部门举报。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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