房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准认定

房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司投资建设了九胜商厦，后将整栋大楼出租给宇航开发经营公司。双方签订了租赁协议，约定租期较长，租金逐年增长，并约定了定金支付和开业时间。但大楼建成后，由于供电增容未成功、消防系统未通过验收等问题，商厦在未满足安全条件的情况下强行开业，随后被消防部门责令停业整改。

停业后，宇航公司认为郊区供销公司未能提供符合约定条件的房屋，拒绝支付剩余租金；郊区供销公司则主张宇航公司已实际使用房屋，应当按约付租。双方由此引发纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成供电增容、消防系统等配套设施，导致商厦无法正常经营，其有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已实际开业经营，房屋已交付使用，租金应按合同约定全额支付。

法院判决

最高人民法院二审认定：房屋租赁合同中，出租人提供符合约定条件的房屋是基本义务。本案中，郊区供销公司未能完成供电增容和消防验收，导致商厦被责令停业，构成违约。宇航公司在此情况下有权行使履行抗辩权，暂不支付租金。但考虑到宇航公司实际占用房屋一段时间，法院酌情按较低标准（即当地同类房屋租金水平）认定该期间的租金金额，而非合同约定的高额租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要法律工具。当一方未履行主要义务时，另一方可以暂停履行自己的义务。本案中，出租方未提供安全合格的房屋，承租方有权暂不付租。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定执行。房屋处于违法使用状态时，合同约定的租金可能过高，法院会结合公平原则和实际使用情况，参照市场标准确定合理租金。

第三，租赁双方都应重视消防、供电等前置审批手续。未经消防验收擅自开业，不仅面临行政处罚，还会导致合同履行障碍，甚至引发更大损失。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同前，务必核实房屋是否具备合法使用条件，特别是消防、供电等关键设施是否达标。如果对方未履行义务，应及时书面催告并保留证据。在文山地区的租赁纠纷中，很多当事人因忽略前期审查而陷入被动，建议在合同履行中遇到问题尽早咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市