开发商逾期交房，购房者能否解除合同
开发商逾期交房，购房者能否解除合同
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游公司向哈尔滨深业房地产公司购买深业大厦的房屋，总价款为人民币数百万元。双方签订了预售协议和正式买卖合同，约定深业公司应在特定日期前交房。旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交付房屋。
深业公司解释称，交房延迟是因为供电问题、施工中遇到异常困难等“非其所能控制”的原因，并提供了相关政府部门证明。旅游公司则认为深业公司违约，向法院起诉要求解除合同、返还购房款及利息。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成根本违约，合同应解除，深业公司应返还全部购房款、利息并双倍返还定金。深业公司辩称：延迟交房系因供电等不可控因素，符合合同约定的延期条件，合同应继续履行，仅愿承担部分责任。
法院判决
一审法院支持旅游公司，判决解除合同、返还购房款及利息、双倍返还定金。二审法院（最高人民法院）改判：合同有效并继续履行，深业公司应在判决生效后交付房屋，同时向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失（按银行同期贷款利率计算）。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。
律师分析
第一，合同是否有效是关键。深业公司虽未在签约时取得国有土地使用权证，但后续已补办相关手续，且合同内容不违法，法院认定合同有效。这说明，在房地产管理法施行前，未及时取得权证不必然导致合同无效。
第二，解除合同的条件是否成就。合同约定逾期交房超过60天旅游公司方可解除。法院查明，在旅游公司起诉时该60天尚未届满，且深业公司已具备交房条件，故不支持解除合同，而是要求继续履行并赔偿损失。
第三，不可抗力与“非可控事件”的认定。供电等问题的确属于合同约定的可延期事由，法院据此调整了交房截止日，但深业公司仍需对合理延期之外的部分承担违约责任。
王德林律师提示：
购房者在签订合同时，应明确约定交房时间、延期情形及解除权触发条件。如果开发商逾期交房，建议先仔细计算合同约定的免责期和解除条件是否已满足，不要贸然起诉解除合同，以免败诉后反而承担诉讼费。若您在文山地区遇到类似纠纷，建议携带合同原件咨询专业律师，评估解除合同或继续履行的利弊。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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