楼宇按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

楼宇按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家名为中振的公司向银行贷款购买商业楼宇，与银行和开发商三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》。合同签订后，银行向中振公司发放了贷款，中振公司也向开发商支付了购房款。但中振公司在偿还部分贷款后，未能继续按期还款，银行多次催收无果，于是起诉到法院，要求解除合同并要求中振公司偿还剩余贷款本息。

中振公司则提出抗辩，认为这份按揭贷款合同没有按照武汉市的规定办理抵押登记，因此合同无效。但银行认为，合同是双方自愿签订的，且已经实际履行，应当有效。

争议焦点

银行认为：合同是双方真实意思表示，内容不违法，虽然没有办理抵押登记，但国家法律没有规定抵押必须登记才有效，且按揭不同于一般的抵押，合同应属有效。

中振公司认为：根据武汉市政府发布的《武汉市房地产抵押管理办法》，未经抵押登记的抵押无效，因此这份按揭贷款合同应认定为无效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审法院关于合同有效的认定，驳回中振公司关于合同无效的上诉请求。法院认为，按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效。同时，中振公司将该房屋再次抵押给其他公司，是在本案按揭合同之后，且该抵押未实际履行，不影响本案银行的权益。

律师分析

第一，按揭合同与抵押登记是两个不同的问题。按揭是一种特殊的融资购房方式，合同本身的效力取决于双方是否自愿、内容是否违法，而不是完全取决于是否办理了抵押登记。未办理登记，只是不能对抗第三人，但不影响合同在当事人之间的约束力。

第二，地方性规定与国家法律冲突时，应以国家法律为准。当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，因此不能仅凭地方规章否定合同效力。这也提醒大家，判断合同效力要依据国家层面的法律法规。

第三，购房者在选择按揭贷款时，务必按时还款。一旦逾期超过合同约定期限，银行有权要求一次性偿还全部剩余贷款，甚至通过拍卖房屋实现债权，后果较为严重。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到按揭贷款纠纷，建议第一时间咨询专业律师，了解合同中的具体条款和自身权利义务。不要因为未办理抵押登记就认为合同无效，从而忽视还款责任，避免被银行起诉后承担额外损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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