房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，苏州郊区供销公司投资建设九胜商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订租赁协议，约定将整栋大楼租给宇航公司经营，租期20年。宇航公司支付了部分租金，但商厦在消防、水电等方面未达到开业条件。

1997年，商厦在消防未经验收的情况下强行开业，后被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。双方因租金支付和合同履行问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司应按合同约定支付租金，拖欠部分应补足并承担违约责任。宇航公司认为：郊区供销公司未完成消防、水电等配套设施，导致商厦无法正常经营，其有权拒绝支付租金，并要求减少租金标准。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同有效，但商厦在消防未验收的情况下违法经营，属于违法履行状态。在此期间，宇航公司实际使用了房屋，但经营受到限制，租金标准不能按正常经营状态计算。法院酌情调低了租金标准，并驳回了双方的部分诉求。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不能滥用。即使一方违约，另一方也不能随意拒绝履行全部义务，而应根据违约程度合理行使抗辩权。本案中，宇航公司不能以消防问题为由完全拒付租金。

第二，违法履行期间的租金标准应合理调整。房屋处于违法使用状态时，承租人的经营收益受到限制，出租人不能按正常市场租金标准收取，法院会根据公平原则酌情调低。

第三，签订租赁合同前务必核实房屋的合规性。消防、水电等基础设施是否达标，直接影响合同能否顺利履行，承租人应要求出租人提供相关验收文件。

王德林律师提示：

租赁房屋时，建议在合同中明确约定基础设施交付标准及验收时间，避免因消防、水电等问题产生纠纷。在文山地区处理类似案件时，我们常建议当事人先书面催告对方履行义务，保留证据后再采取法律行动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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