购房合同是真是假：预售合同与抵债协议如何区分
购房合同是真是假：预售合同与抵债协议如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了银行一大笔贷款，金额超过1.2亿元。华泰公司用自己投资的一个房地产项目（广州羊城国际商贸中心）的四楼、六楼商场来抵债，双方签了《抵债协议书》。随后，银行（清远金融市场）与开发商（省一建城建分公司）签订了正式的《房地产预售契约》，约定银行以港币1.185亿元购买这些商铺。
但奇怪的是，合同签了之后，银行并没有实际支付购房款。开发商后来起诉到法院，要求解除商品房预售合同。银行则声称，自己已经用贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并拿出一张1996年的“正式收据”作为证据。开发商指出，这张收据是华泰公司事后补办的，实际根本没有付款。
争议焦点
银行认为：双方签了预售合同，自己已用华泰公司的欠款抵了购房款，并且有收据为证，合同已经实际履行。
开发商认为：银行从未实际支付过一分钱，收据是华泰公司单方面补开的，没有对应的付款凭证，合同根本没有履行，应当解除。
法院判决
法院支持了开发商的诉讼请求，判决解除双方签订的《房地产预售契约》。核心理由是：虽然签订了预售合同，但银行并未实际支付购房款，所谓的“以贷抵款”只是银行与华泰公司之间的债权债务关系，不能等同于银行向开发商支付了购房款。预售合同与抵债协议是两种不同的法律关系，不能混为一谈。
律师分析
第一，商品房预售合同和以房抵债协议是两种性质完全不同的合同。预售合同是买卖关系，买方需要向卖方支付购房款；而以房抵债是债务人与债权人之间用房产来清偿债务的协议。在本案中，银行虽然与开发商签了预售合同，但实际支付购房款的义务并没有履行，所谓的“抵债”只是银行和华泰公司之间的事，与开发商无关。
第二，收据不等于实际付款。一张收据只能证明有人开了这张条子，但不能证明钱真的付了。尤其在涉及大额交易时，必须有银行转账记录、付款凭证等客观证据来佐证。本案中银行拿不出任何付款凭证，法院自然不会认定其已付款。
第三，这个案例提醒我们，在签订购房合同时，要搞清楚合同的性质。如果是以房抵债，就要签抵债协议；如果是买卖，就要按买卖合同的规则来履行，该付钱付钱，该交房交房，不能混在一起。
王德林律师提示：
在文山地区，很多朋友在买房或处理债务时，容易把“签了合同”和“付了钱”混为一谈。签了合同不等于履行了合同，尤其是涉及以房抵债的情况，一定要把抵债协议和买卖合同区分清楚，付款时务必保留银行转账记录等客观证据，避免日后扯皮。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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