楼花按揭未办抵押登记是否有效

楼花按揭未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2014年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业中心部分楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。同日，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款，泰合公司承担担保责任。贷款发放后，中振公司陆续还款，后因经营困难停止还款，尚欠本金及利息。

宝丰支行起诉要求解除合同，中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效，且其已将房屋另抵押给广州国投并办理登记。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效；且其已将该房屋抵押给广州国投并办理登记，宝丰支行不享有优先受偿权。

宝丰支行认为：按揭合同合法有效，双方已实际履行，中振公司未按期还款构成违约，应承担还款责任。

法院判决

一审法院判决解除按揭合同，中振公司偿还贷款本息，逾期不还则拍卖抵押物，宝丰支行享有优先受偿权。最高人民法院二审维持原判，但撤销了涉及担保人责任的判项。最高法认为，按揭不同于一般抵押，当时国家法律未规定抵押未经登记无效，且中振公司后设抵押未实际履行，不影响本案按揭效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将购房合同权益转让给银行作为担保，本质上属于让与担保，而非不动产抵押。因此，不能简单套用地方性法规中关于抵押登记的要求来否定其效力。法院更看重合同是否真实自愿、是否实际履行。

第二，后设抵押不影响在先按揭效力。中振公司将同一房屋抵押给广州国投，但该抵押发生在按揭合同之后，且抵押合同未实际履行，房屋当时也未竣工验收，依法不能抵押。因此，该抵押登记无效，不能对抗宝丰支行的权利。

第三，按揭贷款合同解除后，银行仍享有优先受偿权。法院判决解除合同后，中振公司应一次性归还贷款本息，逾期不还则以抵押物拍卖价款优先清偿银行债务。这保护了银行的合法权益，也避免了购房人恶意逃债。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应确保合同内容真实、完整，并按要求办理相关登记手续。即使按揭合同有效，未登记也可能影响优先受偿权。建议购房人按时还款，避免逾期导致合同解除和房屋被拍卖。在文山地区，购房人如遇按揭纠纷，应及时咨询律师，了解自身权利义务，避免因不了解法律规定而承担不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市