如何区分商品房预售合同和以房抵债合同

如何区分商品房预售合同和以房抵债合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承继）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.21亿元，华泰公司用其投资的羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产出售给清远金融市场，总价港币1.185亿元。

合同签订后，双方并未实际履行。开发商省一建城建分公司认为，这份预售合同只是形式，实际是华泰公司以房抵债，清远金融市场并未支付购房款。2001年，开发商起诉要求解除合同。

争议焦点

开发商主张：双方签订的是商品房预售合同，但清远金融市场从未实际支付购房款，应解除合同。

清远支行主张：已通过以贷抵楼款的形式付清了购房款，并出示了华泰公司出具的1.185亿元楼款收据，合同已履行完毕。

法院判决

最高人民法院二审认定，本案虽然形式上签订了商品房预售合同，但实质上是华泰公司以房抵债，清远金融市场并未向开发商支付购房款。因此，开发商要求解除合同的主张成立，支持了开发商的诉讼请求。

律师分析

第一，合同性质的认定不能只看名称，要看实际法律关系。本案中，清远金融市场与华泰公司之间存在真实债权债务关系，预售合同只是实现抵债的方式，开发商并未收到购房款。

第二，购房者要注意，即使拿到了收据，如果收据不是由开发商直接出具，而是由债务人或第三方补开，且没有实际付款凭证，法院可能认定购房款未支付。

第三，对于涉及以房抵债的交易，各方应明确合同性质，避免因形式与实质不符引发纠纷。

王德林律师提示：

购房时务必确认购房款支付给开发商，并保留银行转账凭证等付款证据。如果涉及以房抵债，建议在合同中明确约定并办理相关登记手续。在文山地区，类似因合同性质不清引发的纠纷时有发生，建议咨询专业律师后再签约。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市