土地转让合同无效后能否要回转让款

土地转让合同无效后能否要回转让款

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家房地产公司签订了土地转让协议，约定购买位于广西北海市的100亩土地使用权，总价款为1100万元。湛江土地总支付了全部款项，对方也交付了土地红线图。后来，湛江土地总又将这100亩土地转卖给了另一家公司。

但问题来了：这100亩土地原本是政府划拨给另一家公司的，没有办理土地出让手续，也没有缴纳土地出让金。也就是说，转让方根本没有合法的土地使用权。最终，湛江土地总与下家的转让合同被法院认定无效，湛江土地总不得不返还下家已支付的转让款和利息，自己承受了巨大损失。

争议焦点

湛江土地总认为：对方不具备土地使用权转让主体资格，土地性质也有问题，双方签订的合同应当无效，对方应返还全部转让款并赔偿利息损失。

对方银行（原房地产公司的开办单位）则认为：这属于合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实，合同有效；而且湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已经超过了诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定双方签订的土地转让协议无效，判令银行返还湛江土地总已支付的1100万元转让款及相应利息。法院认为，转让方未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总出具收据后5年内曾向上级法院主张权利，未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法律条件。根据法律规定，转让方必须已经取得土地使用权证，并且完成土地出让手续、缴纳出让金。没有这些前提条件，转让合同就是无效的，双方都可能承担损失。

第二，诉讼时效不能忽视。本案中，虽然湛江土地总出具了"款地两清"的收据，但后来在另案诉讼中主张过权利，这才保住了诉讼时效。实践中很多人不知道，出具"两清"字据后，如果长期不主张权利，可能丧失胜诉权。

第三，合同无效后的处理原则。合同被认定无效后，双方应当返还各自取得的财产。有过错的一方要赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中转让方承担主要责任，但湛江土地总明知土地有问题还签约，也要承担部分责任。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，一定要核实对方是否持有合法的土地使用权证，确认土地是否已缴纳出让金。如果条件允许，建议委托律师到当地自然资源部门查询土地权属状况。在文山地区，我们遇到过不少因土地权属不清导致的纠纷，提前做好尽职调查可以避免类似风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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