房屋租赁合同违法履行期间的租金标准如何确定

房屋租赁合同违法履行期间的租金标准如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了一栋商厦，并将整栋大楼租赁给苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）经营。双方签订了租赁协议，约定租赁期20年，租金逐年递增，宇航公司还需投入内部装修和设备。协议经过公证，双方也找了担保单位。

然而，商厦在未通过消防验收的情况下就开业了。消防部门检查后发现存在重大火险隐患，下达了停业整改通知，并对双方都处以罚款。此后商厦一直停业，双方因租金支付等问题产生纠纷，最终闹上法庭。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司应按照合同约定支付租金，即使商厦因消防问题停业，宇航公司也不能以此为由拒付租金。宇航公司则主张，郊区供销公司未完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，因此有权拒绝支付停业期间的租金，并要求降低租金标准。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同有效，但商厦在违法状态下经营，双方均有过错。对于停业期间的租金，不能完全按合同约定标准执行，而应参照当地同类房屋的租金水平合理确定。最终，法院酌情调整了停业期间的租金金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。如果一方未履行合同义务，另一方可以暂停履行自己的义务，但必须基于同一合同关系。本案中，郊区供销公司未完成消防设施，宇航公司可以主张暂缓支付部分租金，但不能完全拒付。

第二，房屋租赁合同在违法履行期间，租金标准不能一概而论。如果房屋因违法问题无法正常使用，承租人有权要求降低租金。法院会结合双方过错程度、房屋实际使用情况等因素，参照市场租金标准来认定。

第三，租赁双方都应当重视消防等合规问题。商厦未经消防验收就开业，不仅面临行政处罚，还会引发民事纠纷，导致租金损失。合规经营是避免法律风险的基础。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定房屋的交付标准和配套设施要求，尤其是消防、水电等关键条件。如果遇到类似情况，承租人应及时书面通知出租人整改，并保留相关证据。在文山地区处理此类纠纷时，法院通常会综合考量双方过错和实际损失来确定租金。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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