未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同无效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购“红城湖国际大厦”A座，总金额高达4.25亿余元。合同签订后，顺兴公司支付了5000万元购房款。

然而，顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权原本属于海南厚南旅业有限公司（简称厚南公司），深发公司并未取得该土地的使用权证，也没有办理商品房预售许可证。顺兴公司认为深发公司没有售房资格，合同缺少法定条件，于是起诉到法院，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》应当认定为无效合同，深发公司应返还已收取的5000万元购房款并支付利息。

深发公司辩称：虽然土地使用权登记在厚南公司名下，但厚南公司事后出具了“承诺书”，认可深发公司的销售行为，并且各方还签订了多份合作、转让协议，实际已经履行，合同应当有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认定，厚南公司与深发公司之间属于合作建房关系，双方虽未办理土地使用权变更登记，但实际已实施合作行为，且诉讼中双方愿意继续合作，故认定合建合同有效。但一审法院同时指出，合同中约定厚南公司在大厦未建成时先行取得7000万元“利润保证金”，显失公平，该条款无效，厚南公司应当退还该笔款项。

最高人民法院二审则进一步明确：深发公司在未取得土地使用权证和商品房预售许可证的情况下，与顺兴公司签订商品房预售合同，违反了法律强制性规定，该合同应为无效。深发公司应当返还顺兴公司已付购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的有效性，前提是开发商必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律为了保护购房人权益设置的“准入门槛”，没有这两个证，合同原则上无效。

第二，即使事后有土地权利人的“承诺”或认可，也不能替代法定的行政审批手续。本案中厚南公司虽然出具了承诺书，但深发公司依然没有取得预售许可证，因此合同仍被认定无效。

第三，购房人支付大额购房款前，应当主动核实开发商是否“两证齐全”。如果开发商连土地使用权证都没有，就说明项目存在重大法律风险，此时付款极有可能面临“钱房两空”的局面。

王德林律师提示：

购房前务必查验开发商的《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》，这两份文件是判断购房合同是否有效的核心依据。在文山地区，购房人也可以到当地住建部门或不动产登记中心查询项目备案情况，避免因合同无效陷入漫长的诉讼纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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