买房后开发商逾期交房，购房者能否解除合同

买房后开发商逾期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了购房款，但深业公司未能按时交付房屋。

深业公司称，延期交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等非其所能控制的原因。旅游公司则认为深业公司已构成违约，要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。双方协商未果，旅游公司向法院提起诉讼。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，应按合同约定解除合同，返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司辩称：延期交房是因供电问题等不可抗力及非其所能控制的事件，符合合同约定的延期条件，合同应继续履行。

法院判决

一审法院支持了旅游公司的请求，判决解除合同、深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判：合同继续履行，深业公司应承担逾期交房的违约责任，向旅游公司支付自约定交房日至实际具备交房条件日期间的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院维持了二审判决。

律师分析

第一，关于合同效力。本案中，深业公司虽未取得国有土地使用权证书，但已签订土地出让合同并缴纳大部分出让金，且已取得建设用地规划许可证、商品房预售许可证等手续。根据最高人民法院相关司法解释，此类情况不应简单认定合同无效，而应综合考虑合同履行情况。

第二，关于延期交房的免责事由。合同约定因不可抗拒的自然灾害、施工中异常困难及非深业公司所能控制的事件可延期。本案中，供电问题属于政府协调事项，法院认定该因素可据实延期，但延期时间应以实际供电日为准，而非无限期顺延。

第三，关于解除权的行使。合同约定逾期交房超过一定天数，购房者可提出终止合同。本案中，旅游公司起诉时约定的终止条件尚未成就，且深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，因此法院未支持解除合同，而是判令继续履行并承担违约责任。

王德林律师提示：

购房者遇到开发商逾期交房时，应仔细审查合同约定的交房时间、延期免责条款以及解除合同的条件。若开发商逾期交房，购房者可主张违约责任，但能否解除合同需看合同约定的解除条件是否成就。在文山地区，类似纠纷中法院通常优先考虑合同继续履行，只有在开发商根本违约导致合同目的无法实现时才支持解除合同。建议购房者保留好付款凭证和催告证据，必要时委托专业律师分析合同条款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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