商品房预售合同与以房抵债合同的区别

商品房预售合同与以房抵债合同的区别

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，清远一家公司（华泰公司）欠了清远金融市场一大笔贷款，本息合计超过1.2亿元。双方商量后，华泰公司决定用自己在广州投资的商场房产来抵债。随后，房产开发商（省一建城建分公司）与清远金融市场签订了商品房预售合同，约定将商场四楼、六楼卖给清远金融市场，总价约1.185亿港元。

合同签了以后，双方并没有实际付款和交房。清远金融市场声称已经用贷款抵了房款，还拿出一张开发商开具的收据作为证据。但开发商说这张收据是后来补开的，实际上并没有收到钱。双方因此闹上法庭，开发商要求解除合同。

争议焦点

开发商认为：双方签订的只是商品房预售合同，清远金融市场根本没有实际支付购房款，所以合同应当解除。

清远金融市场认为：双方实际上是通过以房抵债的方式结算，贷款本息已经算作购房款，收据就是付款证明，合同已经履行完毕。

法院判决

法院支持了开发商的诉讼请求，判决解除双方签订的商品房预售合同。理由是：虽然双方签了预售合同，但清远金融市场无法证明其实际支付了购房款，那张收据也没有相应的银行转账记录等付款凭证，不能认定为真实付款。同时，双方之前签订的抵债协议和华泰公司的函件也印证了这只是一笔以房抵债的安排，并非真实的商品房买卖。

律师分析

第一，商品房预售合同和以房抵债合同是两种性质不同的法律关系。预售合同是真实的房屋买卖，买房人要实际支付购房款；而以房抵债则是用房屋来偿还已有的债务，房屋只是债务的替代物。实践中，很多人把两者混为一谈，导致纠纷。

第二，法院判断是真实买卖还是以房抵债，关键看有没有真实的付款行为。仅有收据不够，还要有银行转账记录、付款凭证等实际资金往来的证据。如果只是补开收据、没有实际付款，法院不会认定合同已经履行。

第三，对于买房人来说，如果确实是通过以房抵债的方式取得房屋，一定要在合同中明确写明抵债的具体金额、债务依据，并保留好相关的债务凭证和抵债协议，避免日后被认定为虚假买卖。

王德林律师提示：

如果您在购房或处理债务时遇到类似情况，建议在签订合同前咨询专业律师，明确合同性质。在文山地区，不少购房纠纷就是因为合同性质不清、付款凭证不全引发的。建议您保留好所有付款记录、银行转账凭证和书面协议，避免因证据不足而陷入被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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