开发商逾期交房能否免责
开发商逾期交房能否免责
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按合同约定支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交付房屋。
深业公司称，未能按时交房是因为在施工中遇到了供电问题、水灾等"不可抗拒"和"非深业公司所能控制"的情况，因此可以延期交房。旅游公司则认为深业公司已经构成违约，要求解除合同、返还购房款并双倍返还定金。
争议焦点
旅游公司主张：深业公司逾期交房已构成违约，合同应解除，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。
深业公司主张：延期交房是因为供电问题等不可控因素，符合合同约定的延期条件，合同应继续履行。
法院判决
最高人民法院最终判决：合同继续履行，深业公司应于判决生效后交付房屋，同时需向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失。一审法院判决解除合同被二审法院改判，最高人民检察院抗诉后，最高人民法院维持了二审判决。
律师分析
第一，合同约定的免责条款需要有明确证据支持。本案中，深业公司主张供电问题属于"非其所能控制的事件"，但法院认为供电问题并非完全不可预见、不可克服，因此不能完全免除其违约责任。
第二，购房者解除合同的权利受到严格限制。合同约定逾期交房超过一定天数才能解除合同，在未达到该期限前，即使开发商存在逾期，法院也更倾向于支持继续履行合同。
第三，开发商逾期交房的违约责任是客观存在的。即便合同继续履行，开发商仍需对逾期期间造成的损失承担赔偿责任，以银行贷款利率计算利息是常见的赔偿方式。
王德林律师提示：
购房者在签订合同时，建议明确约定逾期交房的违约金标准和解除合同的条件，避免因约定模糊导致维权困难。在文山地区，不少购房者因合同条款不清晰而在诉讼中处于被动，建议提前咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市