房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋九胜商厦，租给宇航公司经营。双方签了租赁合同，约定租期较长，租金逐年增长。宇航公司支付了部分租金，并对商厦进行了装修。但商厦开业后，因消防验收未通过，被消防部门责令停业。双方就租金支付和合同履行产生纠纷，打起了官司。

宇航公司认为，郊区供销公司没有完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常营业，因此拒绝支付后续租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际使用商厦，应当按合同支付租金，双方矛盾激化。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未完成消防、供电等义务，导致商厦无法正常经营，其有权暂停支付租金。郊区供销公司主张：宇航公司已开业使用商厦，应按合同全额支付租金，不能以消防问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同有效。但在合同履行期间，因消防设施不达标导致商厦被责令停业，属于违法履行状态。在此状态下，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，暂停支付租金。法院最终认定，违法履行期间的租金标准不能按原合同计算，而应根据商厦实际使用情况和公平原则，适当调整租金金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务时，另一方可以暂停履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未完成消防设施，宇航公司有权拒付租金。

第二，房屋租赁合同在违法履行期间，租金标准不能简单按合同约定执行。法院会根据实际使用情况、双方过错程度等因素，公平合理地确定租金。这提醒我们，合同履行必须合法合规，否则可能影响自身权益。

第三，消防验收是商业场所开业的前置条件。无论是出租方还是承租方，都应当重视消防等安全设施的完善，避免因违法经营导致合同履行纠纷。

王德林律师提示：

租赁房屋时，务必在合同中明确约定消防、供电等配套设施的完成时间和标准。如果对方未履行，应及时书面催告并保留证据。在文山地区，很多商业租赁纠纷都源于配套设施不完善，建议在签订合同前实地查看，必要时请专业律师审核合同条款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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