未取得预售许可证的售房合同是否有效

未取得预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定天光公司购买深圳公司开发的房产。但合同签订时，深圳公司尚未取得商品房预售许可证。后来双方因合同履行发生争议，天光公司主张合同无效，要求返还已支付的购房款。深圳公司则认为合同有效，双方应继续履行。

案件经过一审、二审，最终上诉至最高人民法院。争议的核心在于：在合同法实施前，未取得预售许可证就签订的售房合同，法律上是否认可其效力。

争议焦点

天光公司主张：根据当时房地产管理法规，未取得预售许可证不得预售商品房，因此合同违反法律强制性规定，应属无效。深圳公司则认为：双方签订合同是真实意思表示，且当时法律对预售许可证的要求并不明确，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，在合同法实施前，未取得商品房预售许可证订立的售房合同，并不当然无效。法院综合考虑了合同签订时的法律环境、双方的真实意愿以及实际履行情况，最终认定合同有效，驳回了天光公司要求确认合同无效的诉讼请求。

律师分析

第一，合同效力问题需要结合当时的法律规定来判断。在合同法实施前，我国对商品房预售许可证的要求并不像现在这样严格，法院更注重当事人的真实意思表示。

第二，即使合同有效，开发商未取得预售许可证就售房，仍然可能面临行政处罚。购房者应当注意，购买期房时最好确认开发商已取得预售许可证，避免后续风险。

第三，这个案例提醒我们，法律对合同效力的认定有时会考虑历史背景和政策变化。如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，了解最新的司法实践。

王德林律师提示：

购房是大额交易，务必核实开发商的预售许可证等关键资质。在文山地区，我们曾处理过多起因预售许可问题引发的纠纷，建议购房者在签订合同前要求开发商出示相关证件，并保留好所有交易凭证，以便维权时使用。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市