买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）抵债，折合1.2亿多元。
随后，省一建城建分公司（开发商）与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，将上述房产以港币1.185亿元出售给清远金融市场。但双方从未实际付款或交房。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并拿出一张1996年的“正式收据”作为证据。
争议焦点
人行清远支行主张：双方签订的是商品房预售合同，自己已通过贷款抵债方式付清了全部购房款，合同应继续履行。
省一建城建分公司主张：双方从未实际履行付款和交房义务，所谓收据是华泰公司事后补办的，实际没有付款，合同应解除。
法院判决
法院认定本案实质上是“以房抵债”关系，而非真实的商品房买卖关系。双方签订预售合同只是为了完成抵债手续，并非真实买卖。因此，合同并未实际履行，开发商有权要求解除合同。
律师分析
第一，合同性质的认定不能只看名称，要看实质。本案中，虽然双方签了《房地产预售契约》，但背景是先有欠款，后有抵债协议，预售合同只是实现抵债的手段。法院会综合交易背景、履行情况来判断真实法律关系。
第二，收据不等于付款。人行清远支行提供了收据，但开发商证明该收据是华泰公司在1999年补办的，且没有对应的银行转账凭证。在房产交易中，光有收据不够，还要有付款流水、发票等佐证，才能证明真实付款。
第三，以房抵债协议与商品房预售合同在法律后果上不同。以房抵债属于债务清偿方式，如果抵债房产未实际过户，债权人只能主张原债权，不能直接要求开发商继续履行预售合同。而真实的商品房预售合同，买家付款后有权要求开发商交房过户。
王德林律师提示：
如果您在买房时遇到类似情况，比如开发商要求您签订“以房抵债”协议，务必谨慎。这类合同与普通商品房买卖不同，后续维权难度较大。建议在签订任何购房文件前，先咨询专业律师。如果您在文山地区遇到此类纠纷，可以携带合同、付款凭证等材料到律所面谈，我们会帮您分析合同性质，选择最有利的维权方案。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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