购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司发放贷款，中振公司将所购房屋权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司陆续还款，但后来因资金问题未能按期偿还剩余本息。

中振公司提出，该按揭合同没有按照武汉市的有关规定办理抵押登记，应属无效合同。宝丰支行则主张合同有效，要求解除合同并优先受偿抵押房屋。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押无效，且该房屋后来已抵押给另一家公司并办理了登记，宝丰支行无权优先受偿。宝丰支行则认为，合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，抵押登记不影响合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭合同有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本息，逾期以抵押物拍卖价款优先受偿。法院认为，按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效；中振公司事后将房屋抵押给其他公司，发生在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与传统的抵押合同不同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，银行提供贷款，这种模式在当时的法律中没有明确规定，但合同是三方真实意思表示，内容不违法，应当认定有效。不能因为地方规章要求办理抵押登记，就否定合同本身的效力。

第二，抵押登记的作用是对抗第三方，而不是合同生效的前提。本案中，虽然未办理抵押登记，但银行对房屋的优先受偿权在合同各方之间仍然有约束力。后来其他公司办理的抵押登记，因房屋尚未竣工验收且抵押合同未实际履行，不具有法律效力。

第三，购房人如果出现长期逾期还款，银行有权解除合同并要求一次性还清全部欠款，同时可以申请拍卖抵押物。在文山地区的类似纠纷中，法院也倾向于保护银行按揭贷款合同的稳定性，购房人不能以未办登记为由逃避还款责任。

王德林律师提示：

购房人签订按揭贷款合同后，应按时还款，避免逾期超过合同约定的期限。如果确实遇到经济困难，应主动与银行协商展期或变更还款计划，不要等到银行起诉。在文山地区，购房人还要注意及时办理房屋抵押登记，否则虽然合同有效，但可能影响银行对第三方的优先受偿权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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