划拨土地上的房屋出租合同是否有效

划拨土地上的房屋出租合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

昆明市公安消防支队将一栋培训大楼出租给重庆垫江保温材料厂，用于经营酒店。双方签了15年租约，垫江厂投入大量资金装修，并成立了小林大酒店。后来因资金问题双方产生矛盾，酒店停业，消防支队收回了酒店。

垫江厂起诉要求确认合同无效、返还投入，消防支队则反诉要求继续履行合同、支付租金。关键问题是：消防支队用于建房的土地是政府划拨的市政用地，这种土地上的房屋能否出租给私人搞商业经营。

争议焦点

垫江厂认为：消防支队用划拨土地建盖的房屋不能出租搞经营，合同违反土地管理法规，应属无效。消防支队则认为：只要补缴土地收益，合同就可以有效，而且垫江厂已经实际使用房屋，应当支付租金。

法院判决

一审法院认定租赁合同无效。理由是：消防支队使用的划拨土地用途为市政公用设施，不能出租用于商业经营。而且房屋未完工、未验收就交付使用，也不符合法律规定。法院判令消防支队按评估价值补偿垫江厂的装修投入，垫江厂按实际使用时间支付房屋使用费，双方均上诉后，最高人民法院维持了原判。

律师分析

第一，划拨土地上的房屋出租搞商业经营，必须依法办理相关手续，否则合同无效。消防支队没有办理，所以合同无效。

第二，合同无效不等于不用付钱。垫江厂实际使用了房屋，法院按使用费代替租金，这是公平原则的体现。

第三，装修投入能否得到补偿，要看是否经过出租方同意。本案中消防支队同意垫江厂装修，所以法院支持了补偿请求。

王德林律师提示：

在文山地区，不少单位或个人用划拨土地建房后出租，这种情况需要特别注意。承租前应核实土地性质，如果是划拨土地，要确认出租方是否已办理审批手续，否则合同可能被认定无效，投资风险很大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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