商品房预售合同与以房抵债合同的区别
商品房预售合同与以房抵债合同的区别
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承接权利义务）与华泰公司签订协议，约定华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场，抵偿欠清远金融市场的1.21亿余元贷款本息。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了正式的《房地产预售契约》，将上述房产以1.185亿港元的价格出售给清远金融市场。
但合同签订后，双方并未实际履行。清远金融市场没有支付购房款，开发商也没有交付房产。2001年，开发商向法院起诉，要求解除商品房预售合同。清远金融市场则主张，自己已经通过贷款抵债的方式付清了购房款，并出示了一张加盖公章的1.185亿港元收据作为证据。
争议焦点
开发商认为：双方签订的《房地产预售契约》是商品房预售合同，清远金融市场从未实际支付过购房款，收据是事后补办的，没有对应的付款凭证，因此合同应当解除。
清远金融市场认为：双方的真实交易是以房抵债，自己已经通过华泰公司的贷款抵销了购房款，收据就是付款证明，合同已经履行完毕。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案法律关系为商品房预售合同关系，而非以房抵债关系。清远金融市场未能提供实际支付购房款的证据，其持有的收据与正常交易中的付款凭证不符。法院判决解除双方签订的《房地产预售契约》，由清远金融市场承担诉讼费用。
律师分析
第一，合同性质的认定不能只看名称，而要结合合同内容和实际履行情况。本案中，虽然双方曾有以房抵债的意向，但最终签订的是标准的商品房预售合同，且合同约定的是购房款支付和房产交付义务，因此法院认定为商品房预售合同关系。
第二，主张已付款的一方需要提供真实的付款凭证。收据本身不能证明付款事实，特别是当收据与正常交易流程不符、没有银行转账记录等配套证据时，法院很难采信。
第三，以房抵债协议与商品房预售合同在法律性质上完全不同。以房抵债属于债务清偿方式，而商品房预售合同是买卖关系，两种合同的权利义务、风险承担、违约责任等均有重大区别。
王德林律师提示：
如果您遇到类似情况，建议注意以下几点：一是签订合同时要明确合同性质，是买卖还是抵债，最好在合同中写明背景和目的；二是付款一定要通过银行转账等可留痕的方式，并保留好付款凭证。在文山地区，不少商品房交易中因付款证据不足引发纠纷，建议提前咨询专业律师。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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