买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
买房合同是预售还是抵债，法院如何认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿多元。双方签订《抵债协议书》，约定用华泰公司投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了《房地产预售契约》，约定将上述房产以港币1.185亿元出售。
但合同签订后，双方并未实际履行。开发商称购房款从未到账，人行清远支行则拿出一张盖有项目开发部公章的收据，主张已用贷款抵清了楼款。开发商认为该收据是华泰公司事后补开，实际没有付款。2001年，开发商起诉要求解除合同。
争议焦点
人行清远支行主张：双方已签订预售合同，且华泰公司以贷款抵楼款，收据为证，购房款已付清，合同有效并已履行。
开发商主张：预售合同仅为配合抵债而签，购房款从未实际支付，收据是华泰公司单方补开，合同应解除。
法院判决
最高人民法院二审认定，本案《房地产预售契约》实质为以房抵债协议的履行方式，并非真实的商品房买卖。人行清远支行未能证明实际支付了购房款，其持有的收据不足以证明履行了付款义务。法院最终支持开发商解除合同的请求。
律师分析
第一，合同性质取决于真实交易目的。本案双方先签抵债协议，再签预售合同，后者仅为实现抵债的形式，不改变以房抵债的本质。法院不会仅凭合同名称认定法律关系。
第二，付款凭证必须有实际资金往来佐证。单凭一张收据不足以证明付款，尤其是收据由第三方（华泰公司）补开、缺乏银行转账记录等证据时，法院难以采信。
第三，以房抵债的合同如果未实际履行，债权人仍可主张原债权。债务人不能仅凭一纸合同或收据就认定债务已清偿。
王德林律师提示：
遇到以房抵债或类似交易，务必保留银行转账、收付款凭证等实际资金往来证据。合同名称不能决定法律关系，法院会审查真实交易目的。如果您在文山地区遇到类似纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因证据不足导致权利受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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