联建与联营合同如何区分及效力认定

联建与联营合同如何区分及效力认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院等单位签订合同，约定共同开发土地建设医疗和商业项目。合同名称写的是"联营"，但实际内容是医院出地、天富公司出钱，建成后按比例分房。后来双方在项目管理和收益分配上发生矛盾，天富公司起诉要求确认合同性质并追究对方责任。

医院方面认为这是联营关系，双方应当共担风险、共享收益。天富公司则主张这实质上是联建合同，医院只出地不承担经营风险，应按土地出资比例分配房屋。双方对合同性质认定不同，导致对管理机构设置和收益分配方式产生根本分歧。

争议焦点

天富公司主张：合同名为联营实为联建，医院只提供土地不参与经营，应按联建关系处理，医院不能干预项目管理和利润分配。医院主张：双方明确约定为联营关系，应当共同组建管理机构，共同决策、共担风险、共享收益。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方合同虽名为联营，但从权利义务内容看，医院仅提供土地并固定分得房屋，不承担经营亏损，符合联建合同特征。法院判决按联建关系处理，医院不能以联营名义干预项目管理，天富公司享有独立经营权，但需按约定向医院交付应得房屋。

律师分析

第一，合同名称不等于合同性质。法院会根据双方实际约定的权利义务内容来判断合同类型，而不是只看标题。如果一方只出资源不承担风险、只拿固定回报，就可能被认定为联建而非联营。

第二，联建与联营的核心区别在于是否共担风险。联营各方要共同经营、共担亏损，而联建中一方提供土地或资金后，只按约定取得房屋或收益，不参与经营也不承担亏损。这个区别决定了各方的管理权限和责任范围。

第三，这类合同纠纷中，机构设置争议属于民事纠纷，法院可以受理并裁判。双方对项目管理权、决策权的争夺，本质上是对合同权利的争议，不是行政或内部管理问题。

王德林律师提示：

签订合作开发合同前，建议明确合同性质，把各方权利义务写清楚。如果只是出地或出钱、不参与经营、只拿固定回报，最好直接签联建合同。在文山地区，不少合作开发项目因合同性质模糊引发纠纷，建议提前咨询专业律师，避免后续扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市