未取得土地使用权证和预售许可证的商品房买卖合同效力

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房买卖合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发公司与顺兴公司签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过原发展商厚南公司和凯鹏公司签证盖章才正式生效。但合同签订时，厚南公司并未签字盖章，只是事后出具了一份承诺书表示认可。

顺兴公司先后支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，而且深发公司在签订合同时并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司认为合同缺少法定条件，于是向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备售房主体资格，双方签订的预售商品房合同应属无效合同。

深发公司主张：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书认可销售行为，且双方已实际履行合同，大厦也已经开始施工，合同应认定为有效。

法院判决

海南省高级人民法院一审认为，厚南公司与深发公司之间的合建关系有效，但合同约定的利润保证金条款显失公平。最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律强制性规定，该商品房预售合同应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同属于特殊类型的买卖合同，法律对开发商的主体资格有严格要求。根据《城市房地产管理法》的规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证书和商品房预售许可证，这是合同的法定生效要件。

第二，本案中，深发公司在签订合同时既没有取得土地使用权证，也没有办理商品房预售许可证，即使事后取得部分手续，也不能改变合同签订时违法的事实。法院认定合同无效是正确的，这体现了法律对房地产交易秩序的严格保护。

第三，对于购房者而言，在签订商品房预售合同前，一定要核实开发商是否已经取得"五证"，特别是土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商不具备这些证照，合同存在被认定无效的风险，购房款也可能难以追回。

王德林律师提示：

在文山地区，购买预售商品房时务必查看开发商的"五证"是否齐全，不要轻信开发商的承诺或事后补办的说法。如果发现开发商未取得预售许可证就销售房屋，可以及时向住建部门投诉或通过法律途径维权，避免资金损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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