楼宇按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

楼宇按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，约定以银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给银行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，银行向泰合公司支付了贷款，泰合公司向中振公司出具了收款收条。

中振公司陆续偿还了部分贷款本息，但后来未能按期还款。宝丰支行多次催收无果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并由中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则提出，该按揭合同没有办理抵押登记，根据武汉市的地方规定应属无效。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同签订后未办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》中“未经抵押登记，抵押无效”的规定，因此合同无效。此外，中振公司已将涉案房屋抵押给广州国际信托投资公司并办理了登记，银行不应享有优先受偿权。

宝丰支行则认为：按揭合同是各方自愿签订，内容合法，且已实际履行，未办理登记不影响合同效力。中振公司后设的抵押关系是另一法律关系，不能否定本案按揭合同的效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院关于解除贷款合同、中振公司偿还欠款、银行对抵押物享有优先受偿权等内容，撤销一审中涉及担保人责任的部分。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效；中振公司后设的抵押关系不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同项下的权益抵押给银行，银行提供贷款，这种模式在实践中广泛存在，法律并未规定必须办理抵押登记才有效。本案中，合同是各方真实意思表示，内容不违法，应当认定为有效。

第二，地方性规定不能对抗国家法律。武汉市的地方管理办法要求抵押登记，但当时国家法律并未规定未经登记的抵押无效。法院依据上位法优先的原则，认定未登记不影响合同效力，这是正确的。

第三，后设抵押不影响先设按揭的效力。中振公司在按揭合同之后又将房屋抵押给其他公司，但该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，且房屋当时尚未竣工验收，依法不能作财产抵押，因此后设抵押无效，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房人在签订按揭贷款合同时，应当注意合同条款是否明确约定了还款方式、利率调整、违约责任等内容，避免因约定不明产生纠纷。如果遇到按揭合同未办理抵押登记的情况，不必过于担心，只要合同是真实意思表示且不违法，法律通常会保护银行和购房人的合法权益。在文山地区，购房人如需办理按揭贷款，建议在签订合同前咨询专业律师，确保合同条款合法有效。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市