房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，1993年与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期15年，租金逐年递增。协议签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦于1994年开业。

但商厦开业后，因消防系统、水电系统未达到安全标准，1995年被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方就租金支付和合同履行产生争议，郊区供销公司起诉要求宇航公司支付拖欠租金，宇航公司反诉要求赔偿损失。

争议焦点

郊区供销公司认为，宇航公司已实际使用房屋，应当按合同约定支付租金，消防问题不影响租金义务。宇航公司则认为，房屋存在消防隐患无法正常经营，郊区供销公司未履行提供合格房屋的义务，宇航公司有权拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，宇航公司在明知房屋存在消防隐患的情况下仍开业经营，属于违法履行状态。但宇航公司实际使用了房屋，应当参照同类房屋的市场租金标准支付使用费，而非按合同约定的高额租金计算。最终判决宇航公司按市场租金标准支付使用期间的费用。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方违约时，另一方可以拒绝履行相应义务，但不能随意拒绝全部义务。本案中，宇航公司明知消防问题仍开业，不能以消防问题为由完全拒绝支付租金。

第二，违法履行期间的租金标准不按合同约定。房屋处于违法使用状态时，法院会参照市场租金标准确定使用费，这既保护了出租人的基本利益，也避免了承租人因违法状态获得不当利益。

第三，消防验收是房屋租赁的硬性条件。未通过消防验收的房屋不得投入使用，承租人在签约前应当核实房屋的消防合格证明，避免陷入违法经营风险。

王德林律师提示：

租赁房屋前务必查验消防验收合格文件，不要为赶工期冒险开业。如果发现房屋存在安全隐患，应及时书面通知出租人整改，保留证据。在文山地区，房屋租赁纠纷中因消防问题引发的争议较多，建议承租人在租赁合同中明确约定出租人提供合格房屋的保证条款，并约定违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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