商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
商品房预售合同与以房抵债协议如何区分
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远金融市场（后由中国人民银行清远市中心支行承继）与华泰公司签订了一份《抵债协议书》，约定华泰公司欠清远金融市场贷款本息约1.21亿元，华泰公司用其投资的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场抵债。双方还约定，由开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订正式的《房地产预售契约》。
同年6月25日，省一建城建分公司与清远金融市场签订了多份《房地产预售契约》，约定将上述商铺以港币1.185亿元出售给清远金融市场。但合同签订后，双方并未实际履行。2001年，开发商省一建城建分公司起诉，要求解除商品房预售合同。人行清远支行则主张，自己已通过贷款抵楼款的方式付清了购房款，并出示了一份加盖公章的“正式收据”。
争议焦点
省一建城建分公司认为：双方签订的《房地产预售契约》并未实际履行，人行清远支行从未支付过购房款，收据是华泰公司事后补办的，没有对应的付款凭证，要求解除合同。
人行清远支行认为：其与华泰公司签订的《抵债协议书》已经生效，华泰公司用房产抵债，自己已通过贷款抵楼款的形式付清了全部购房款，合同已履行完毕，不同意解除。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案的核心是区分商品房预售合同与以房抵债协议的性质。虽然双方签订了《房地产预售契约》，但从《抵债协议书》的内容看，双方的真实意思是以房产抵偿债务，而非真实的商品房买卖。人行清远支行未能提供有效证据证明其已实际支付购房款，其持有的收据系华泰公司单方补开，不能证明付款事实。最终，法院判决支持省一建城建分公司的诉讼请求，解除双方签订的《房地产预售契约》。
律师分析
第一，法律实践中，合同名称不等于合同性质。本案中，虽然当事人签订了名为“商品房预售契约”的合同，但结合《抵债协议书》的内容，双方的真实目的是以房抵债，而非买卖。法院会综合审查合同签订的背景、目的和实际履行情况，来判断合同真实性质。
第二，付款凭证是证明合同履行的关键证据。人行清远支行主张已付清购房款，但无法提供银行转账记录等付款凭证，仅凭一张事后补开的收据，不足以证明付款事实。当事人应当注意保存完整的付款记录，避免仅依靠对方出具的收据作为唯一凭证。
第三，以房抵债协议与商品房预售合同在权利义务上存在本质区别。前者是债务清偿方式，后者是房屋买卖关系。如果当事人想通过以房抵债方式实现债权，建议签订明确的抵债协议，并实际办理房屋过户或预告登记，避免后续产生争议。
王德林律师提示：
在文山地区，不少购房者或债权人在签订合同时容易混淆合同性质，导致后续维权困难。建议在签订涉及房产的合同时，务必明确合同目的，保留好付款凭证、转账记录等关键证据。如果遇到对方以“以房抵债”为由主张已付款，而实际未收到款项的情况，应及时咨询专业律师，避免权益受损。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市