转让合同中涉及城市道路面积是否有效
转让合同中涉及城市道路面积是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口市新经济区发展总公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，发现证上记载的面积与规划部门实际规划的面积不符。原来，发展公司向国土局申请办证时提供的位置图没有经过规划部门审批，导致土地使用证上的使用面积和道路面积都与规划要求不一致。
更关键的是，转让的土地中包含了一条城市道路，面积达一千多平方米。城市道路属于市政设施，法律规定不能转让。置地公司按证载面积进行设计、勘探，却因面积不符无法获得规划审批，造成经济损失，于是起诉到法院要求解决。
争议焦点
发展公司主张：双方是按整体面积转让的，土地位置图与规划坐标图一致，土地使用证上记载的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。
置地公司则认为：发展公司提供的土地使用权证载明的面积与实际不符，土地位置图不是规划坐标图，城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应赔偿损失。
法院判决
最高人民法院审理后认定：发展公司向国土局申办土地使用证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地使用证面积与规划面积不符，应承担主要责任。城市道路为市政设施，法律规定不得转让，发展公司将道路面积同土地一并转让的行为违法。
法院判决：合同中涉及城市道路面积部分的转让无效；符合规划要求的土地面积部分的转让有效。发展公司多收的土地转让金应返还，并赔偿置地公司因此产生的设计费、勘察费等相关经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确禁止转让。在土地转让合同中，如果转让的土地包含城市道路面积，这部分转让行为会被认定无效。购房者或受让方在签订合同时，应当核实土地性质，避免买到包含道路等公共设施的土地。
第二，土地使用证上记载的面积并不一定等于实际可使用面积。本案中，发展公司提供的土地位置图未经规划部门审批，导致证载面积与规划面积不符。这说明，在土地交易中，不能仅凭土地使用证上的数字就认定土地面积，还需要对照规划部门的审批文件，确认实际可用的土地范围。
第三，合同部分无效不等于整体无效。法院在审理时，将符合规划要求的土地转让部分认定为有效，仅将违法的道路面积转让部分认定为无效，并判决返还多收的款项。这种处理方式既维护了法律对市政设施保护的底线，也兼顾了交易的实际履行，体现了司法对合同效力的灵活处理原则。
王德林律师提示：
在文山地区进行土地或房产交易时，建议您在签约前务必核实土地的性质和规划审批文件，特别是要确认土地中是否包含市政道路等公共设施。如果发现土地证载面积与规划面积不一致，应当及时向国土和规划部门核实，避免因面积不符引发纠纷。必要时可委托专业律师审查合同和相关文件，降低交易风险。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
邮箱：418537189@qq.com
地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市