买房合同是预售还是抵债 法院这样认定
买房合同是预售还是抵债 法院这样认定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠了银行1.2亿多元贷款，还不上。双方签了一份协议，约定用公司投资的一个商场项目里的四楼、六楼来抵债，折价正好是欠款金额。随后，开发商（省一建城建分公司）与银行签了正式的《房地产预售契约》，把这两层楼“卖”给了银行，总价1.185亿港元。
但奇怪的是，合同签完后，银行没有实际付过一分钱购房款，开发商也没有交房。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行则坚持说，钱已经用贷款抵掉了，相当于付清了房款，还拿出一张盖了章的收据作证。
争议焦点
银行主张：我们和开发商签的是正规的商品房预售合同，而且之前已经用贷款本息抵了房款，开发商也开了收据，所以购房款已经付清。
开发商反驳：签预售合同只是为了配合办理抵债手续，银行根本没有实际付款。那张收据是事后补开的，没有银行转账记录对应，不能证明付款。
法院判决
法院经审理认为，这份《房地产预售契约》虽然形式上看起来是商品房预售合同，但实际是为了履行之前那份《抵债协议书》而签的，本质上属于“以房抵债”行为。银行没有提供任何实际支付购房款的凭证，仅凭一张事后补开的收据不足以证明付款事实。最终，法院支持了开发商的请求，判决解除合同。
律师分析
第一，合同名称不是判断合同性质的唯一标准。法院会看双方真实的法律关系和交易目的。本案中，双方先有借贷和抵债的约定，预售合同只是抵债的履行手段，所以不按普通商品房买卖处理。
第二，购房款支付必须有真实资金流水。光有一张收据，尤其是事后补开的，没有银行转账、支票、现金凭证等佐证，很难被法院采信。买房这样的大额交易，付款记录一定要完整保留。
第三，以房抵债与商品房预售在法律上有重大区别。以房抵债本质是债务清偿方式，一旦抵债协议无效或无法履行，债权人不能直接要求开发商交房，只能回过头去追讨原债务。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似情况，签了“以房抵债”协议后，建议尽快到不动产登记部门办理预告登记或产权转移手续，防止开发商将房屋另售他人。同时，所有付款凭证、协议原件要妥善保管，避免事后产生纠纷时“有理说不清”。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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