未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司将尚未取得土地使用权证和商品房预售许可证的“红城湖国际大厦”A座预售给顺兴公司，合同约定总金额超过4亿元。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该项目土地使用权多次转让，且原土地权利人厚南公司并未在预售合同上签字盖章。虽然厚南公司事后出具了“承诺书”表示认可，但顺兴公司仍以卖方不具备售房主体资格、合同缺乏法定条件为由，起诉要求确认合同无效并返还购房款。

案件还涉及多家公司之间的项目转让、合作建房等复杂关系。深发公司从凯鹏公司处受让了项目，又与厚南公司签订合作建房协议，但始终未办理土地使用权变更登记，也未取得商品房预售许可证。

争议焦点

顺兴公司认为：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的《商品房购销合同》违反法律强制性规定，应当认定为无效合同。

深发公司则认为：合同已经实际履行，顺兴公司支付了部分购房款并提出了设计修改意见，厚南公司也出具了承诺书认可销售行为，合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的规定，预售商品房必须取得土地使用权证和商品房预售许可证。本案中，深发公司未取得上述证件，其与顺兴公司签订的预售合同违反了法律的强制性规定，应当认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及利息。

律师分析

第一，商品房预售合同的效力取决于开发商是否取得法定的“五证”，其中最关键的是土地使用权证和商品房预售许可证。没有这些证件，即使合同已经部分履行，也可能被认定为无效。

第二，购房者不能因为开发商事后补办手续或者出具承诺书就轻信合同有效。法律对预售商品房的资格有严格规定，目的是保护购房者的资金安全。

第三，本案中顺兴公司支付了5000万元却只看到地下室完工，一旦开发商资金链断裂，购房款可能血本无归。因此，签约前务必核实开发商的证照情况。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，一定要查看开发商是否已经取得土地使用权证和商品房预售许可证。在文山地区，不少购房者因为轻信开发商的承诺而陷入纠纷，建议委托律师核实相关证照后再签约付款。如果发现开发商证照不全，应当立即停止付款并寻求法律帮助。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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