按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定采用银行按揭贷款方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款数千万元，贷款期限数年。合同签订后，宝丰支行按约发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期偿还剩余贷款本息，宝丰支行起诉要求解除合同并拍卖抵押物偿债。

中振公司辩称，该按揭合同签订后未按武汉市规定办理抵押登记，应属无效。此外，中振公司还称已将同一房屋抵押给另一家广州公司，并办理了抵押登记，宝丰支行不应享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反地方政府规章，应认定无效；且该房屋已抵押给案外人并办理登记，宝丰支行无权主张权益。宝丰支行认为：合同系自愿签订，不违反法律强制性规定，应按约履行，未办理登记不影响合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审解除合同、中振公司返还贷款本息并拍卖抵押物优先受偿的判决。核心理由是：楼宇按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，武汉市的地方规章不能作为认定合同无效的依据。中振公司将同一房屋抵押给案外人的行为设立在本案按揭之后，且该抵押未实际履行，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行以获取贷款，银行在购房人未还清贷款前对该房屋享有优先受偿权。实践中，按揭合同即便未办理抵押登记，只要不违反法律强制性规定，通常仍被认定为有效。

第二，地方政府规章不能直接否定合同效力。根据《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释（一）》第四条，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。

第三，购房人应重视按揭合同的履行义务。按揭贷款合同签订后，购房人应按约定按时还款，否则银行有权解除合同并要求一次性偿还剩余贷款本息，甚至拍卖房屋。同时，购房人应避免将同一房屋重复抵押，否则可能引发多重纠纷。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应仔细阅读合同条款，明确还款方式和违约责任。如果遇到资金困难，应及时与银行沟通协商，避免逾期导致合同解除。在文山地区，购房人可咨询专业律师，了解按揭合同的法律效力及抵押登记的必要性，以保护自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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