房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期20年。双方约定租金逐年增长，宇航公司先付定金，开业后按半年支付租金。但商厦开业时消防设施没通过验收，被消防部门责令停业整改，还罚了款。商厦停业后，双方为租金问题闹上了法院。

宇航公司说，商厦有严重消防隐患，供销公司没按约定做好消防系统，导致无法正常经营，所以不付租金。供销公司则说，宇航公司明知消防有问题还强行开业，责任在对方，租金必须照付。

争议焦点

双方主要争议有两个：一是宇航公司能不能以消防问题为由拒绝支付租金；二是商厦违法经营期间，租金该按什么标准算。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方都有责任。供销公司没完成消防设施，宇航公司明知有隐患还强行开业，双方都违反了合同。法院判决：合同继续履行，但租金不能按原约定计算，而应按实际使用情况酌情确定，最终调整了租金标准。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不能滥用。一方违约时，另一方可以暂时不履行，但前提是对方的违约行为导致自己无法履行合同。本案中，宇航公司明知消防有问题仍开业，就不能再以消防问题为由拒绝付租金。

第二，违法履行期间的租金标准不固定。如果合同本身有效，但履行过程中存在违法情形，法院会根据双方过错、实际使用收益等因素，公平合理地调整租金，而不是机械地按合同约定执行。

第三，租赁双方都要注意合同履行中的合规问题。消防、水电等公共安全事项是法定义务，不能靠“约定免责”来规避。一旦出现违法履行，双方都可能承担不利后果。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定出租方的设施交付标准和维修义务，特别是消防、水电等安全事项。如果发现对方违约，应及时书面催告并保留证据，不要盲目强行履约。文山地区的企业和个人在租赁经营场所时，务必先查验消防验收合格证明，避免因违法经营导致损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市