买房签了预售合同却无实际付款，合同是否有效
买房签了预售合同却无实际付款，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠银行一大笔贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用广州一处商场的房产来抵债。随后，银行与开发商签订了商品房预售合同，合同总价高达1.185亿港币，但银行实际上并没有向开发商支付任何购房款。
几年后，开发商发现银行从未付款，于是起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行则辩称，自己已经用贷款抵债的方式付清了房款，并拿出一张收据作为证据。但开发商指出，这张收据是后来补办的，银行根本没有实际付款。
争议焦点
银行认为，自己与开发商签订的是商品房预售合同，且已通过贷款抵债的方式履行了付款义务，合同应当有效。开发商则认为，双方之间并不存在真实的商品房买卖关系，银行从未支付购房款，所谓的预售合同只是为抵债协议服务的，不具备法律效力。
法院判决
最高人民法院经审理认为，银行与开发商签订的《房地产预售契约》虽然形式上是商品房预售合同，但实质上是为履行之前与华泰公司签订的《抵债协议书》而设立的。银行并未实际向开发商支付购房款，双方之间不存在真实的商品房买卖关系。因此，法院支持开发商的诉讼请求，判决解除双方之间的商品房预售合同。
律师分析
第一，合同性质的认定不能只看名称，要看实质内容。本案中，虽然双方签的是商品房预售合同，但结合背景看，这实际上是债务抵偿的变通手段，不是真正的房屋买卖。
第二，没有实际付款的“买卖”不成立。银行虽然持有收据，但没有对应的付款凭证，且收据是事后补办，不能证明真实付款事实。法院据此认定双方之间不存在真实买卖关系。
第三，以房抵债协议与商品房预售合同是两回事。以房抵债是债务清偿方式，而商品房预售合同是买卖关系，两者不能混同。如果当事人想通过买房来抵债，应当明确约定并实际履行付款义务，否则合同可能被认定无效。
王德林律师提示：
签订商品房预售合同前，务必核实对方是否有真实付款意愿和能力。如果是以房抵债，建议明确约定抵债金额、付款方式，并保留真实付款凭证，避免事后产生争议。在文山地区，类似纠纷也时有发生，购房者或债权人应特别注意合同条款的明确性和履行的真实性。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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