购房合同是买卖还是抵债 法院如何判定
购房合同是买卖还是抵债 法院如何判定
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，华泰公司欠清远金融市场（后由人行清远支行承接）贷款本息1.2亿余元。双方签订抵债协议，约定华泰公司将投资开发的广州羊城国际商贸中心四楼、六楼商场（建筑面积7900平方米）折价抵债。随后，开发商省一建城建分公司与清远金融市场签订了商品房预售契约，约定以港币1.185亿元购买上述房产。
但合同签订后，双方并未实际履行付款和交房。2001年，开发商起诉要求解除合同。人行清远支行则主张已通过贷款抵楼款的方式付清了全部购房款，并出示了一张加盖项目开发部收款专用章的1.185亿港币收据。开发商认为该收据是华泰公司事后补开，实际没有付款。
争议焦点
人行清远支行主张：双方已签订预售契约，且华泰公司以贷款本息抵付了购房款，开发商也出具了正式收据，合同已履行完毕。
开发商省一建城建分公司主张：收据系华泰公司单方补开，无实际付款凭证佐证，双方之间是华泰公司的债务抵偿关系，并非真实的商品房买卖关系。
法院判决
最高人民法院二审认为，本案实质是华泰公司以房产抵偿对人行清远支行的债务，双方签订的预售契约是为实现抵债目的而采取的形式，并非真实的商品房买卖。人行清远支行未能证明已实际支付购房款，其持有的收据无法证明真实付款。最终判决解除双方签订的预售合同。
律师分析
第一，区分合同性质是关键。商品房预售合同与以房抵债协议在法律上有本质区别。前者以买卖为目的，后者以清偿债务为目的。法院会综合合同背景、履行过程、付款凭证等判断真实法律关系。
第二，收据不等于付款。即使持有开发商出具的收据，如果没有对应的银行转账记录、付款凭证等证据，法院可能认定收据仅为形式需要，不能证明实际付款。本案中收据是事后补开，且无配套付款凭证，法院未予采信。
第三，以房抵债需要谨慎操作。如果双方确实想以房产抵债，应当签订规范的以房抵债协议，办理真实的产权转移手续，保留完整的付款凭证，避免因形式不完善导致合同被解除。
王德林律师提示：
签订购房合同前，建议核实合同背景，了解是真实买卖还是以房抵债。如涉及以房抵债，应要求对方提供真实付款凭证，并办理网签备案。在文山地区购房时，如遇到开发商要求用债权抵购房款，建议咨询专业律师，避免陷入合同纠纷。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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