未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（顺兴公司）签订了一份商品房预售合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额超过4亿元。合同约定须经原发展商厚南公司签证盖章才能生效，但厚南公司事后出具承诺书表示认可。

顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现该大厦的土地使用权存在多次转让，深发公司并未取得土地使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司因此向法院起诉，要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司认为，深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的预售合同因违反法律强制性规定而无效。

深发公司则认为，虽然手续不全，但厚南公司事后认可了销售行为，且项目正在建设中，合同应当有效，双方应继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认定，深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应返还顺兴公司已付购房款5000万元及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件，包括取得土地使用权证和商品房预售许可证。这是法律为保护购房人权益设置的"防火墙"，缺少这些证照的预售合同，法院通常会认定无效。

第二，合同无效后，法律后果是"返还财产"。购房人可以要求开发商返还已付的全部购房款，并可以主张资金占用期间的利息损失。但购房人如果明知开发商手续不全仍然购买，也可能需要承担部分责任。

第三，开发商事后补办手续或第三方认可，不能使一个原本无效的合同"起死回生"。合同效力以签订时的事实状态为准，事后补救不等于合同自始有效。

王德林律师提示：

购买预售商品房前，务必核实开发商是否取得"五证"：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。在文山地区购房时，建议到当地住建部门网站查询楼盘预售许可信息，或者要求开发商出示原件，切勿仅凭口头承诺或一纸承诺书就支付大额定金或房款。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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