按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

按揭贷款买房未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2012年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场的商业楼层，总价款数千万元。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋向银行抵押贷款，银行发放贷款后，中振公司分期还款。

合同签订后，银行按约发放了贷款，但中振公司只还了部分本息，剩余贷款本金及利息未按期归还。银行多次催收无果，起诉到法院要求解除合同、归还欠款，并主张对抵押房屋的优先受偿权。

争议焦点

中振公司认为，合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市关于房地产抵押必须登记的规定，抵押应属无效。而且中振公司后来又将该房屋抵押给了另一家银行并办了登记，所以宝丰支行不能享有优先受偿权。

宝丰支行则认为，合同是三方自愿签订的，内容合法，且已经实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，银行应当享有抵押权益。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院关于合同有效、解除合同、中振公司归还全部欠款本息、逾期以拍卖抵押物优先受偿的判决。同时，纠正了一审判决中关于担保人责任的不当处理。

核心理由：楼宇按揭不同于一般财产抵押，当时国家法律并未规定未经登记抵押无效，不能仅以未办理抵押登记就认定合同无效。中振公司后续的抵押行为发生在本案按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房屋权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商提供担保的一种融资方式。在按揭关系中，即使房屋尚未办理产权证或抵押登记，合同仍可能有效。法院会综合考虑合同是否自愿签订、内容是否违法、是否实际履行等因素判断合同效力。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市的规定属于地方性管理规章，不是法律或行政法规。根据合同法规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定才可能导致合同无效。因此，不能因为未按地方规章办理登记就否认合同效力。

第三，先设立的按揭权益优先于后设立的抵押。本案中，中振公司在按揭合同后将该房屋又抵押给其他银行，但按揭合同设立在先，银行已实际发放贷款，后设立的抵押关系不能否定前一个按揭合同的效力。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当及时配合银行办理抵押登记手续，避免因手续不全产生争议。如果遇到按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，评估合同效力及各方权利义务。在文山地区，类似按揭贷款纠纷中，法院也会重点审查合同是否真实自愿、贷款是否实际发放、借款人是否按期还款等事实，而不是仅看是否办理了抵押登记。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市