买了土地却发现面积少了，合同是否有效
买了土地却发现面积少了，合同是否有效
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
营口一家发展公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签订了转让合同。置地公司拿到土地使用证后，准备开发建设时发现，土地的实际面积比证件上标注的面积少了上千平方米。原因是土地证中包含了城市道路的面积，而道路属于市政设施，按照规定是不能转让的。
置地公司多次找发展公司和当地政府要求解决，但一直没有结果，最终起诉到法院，要求退还多付的土地转让款并赔偿损失。
争议焦点
发展公司认为，双方是按整体面积转让的，土地使用证上的面积是土地部门的行为，公司没有过错，合同应当有效。置地公司则认为，发展公司提供的土地位置图与规划不符，而且城市道路依法不能转让，合同应属无效，发展公司应当承担赔偿责任。
法院判决
最高人民法院审理后认定，发展公司将城市道路面积一并转让给置地公司的行为违法，这部分转让无效。但符合规划要求的土地面积部分的转让有效。法院判决发展公司返还多收的土地转让金，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等经济损失。
律师分析
第一，城市道路属于市政公共设施，法律明确规定不得转让。即使是土地使用权转让，也不能把城市道路的面积算进去卖给他人。开发商在购买土地时，要特别注意土地证上是否包含了市政道路面积。
第二，土地转让合同并非全部无效。如果合同中的部分内容合法、部分内容违法，法院可以认定合法部分有效、违法部分无效。本案中，符合规划要求的土地转让部分被认定为有效，这减轻了双方重新办理手续的负担。
第三，土地转让方有义务提供准确的规划信息。发展公司向土地部门办证时提供的位置图未经规划部门审批，导致土地证面积与规划不符，因此承担了主要责任。购买方在签约前应当要求对方提供经过规划审批的坐标图，避免后续纠纷。
王德林律师提示：
购买土地前，建议要求转让方提供规划部门审批的坐标图，并到当地规划部门核实土地的实际用途和面积。在文山地区，类似因市政道路计入转让面积引发的纠纷也时有发生，购买方应当主动查询规划红线图，避免买到"缩水"的土地。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
电话：15987555284
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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市