未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

未取得土地使用权证和预售许可证的商品房预售合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（下称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（下称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4亿多元。合同还特别约定，必须经过原发展商厚南公司和凯鹏公司签证盖章，合同才正式生效。

实际上，厚南公司是这块土地的原使用权人，但深发公司并未取得该土地的使用权证和商品房预售许可证。顺兴公司支付了5000万元购房款后，发现深发公司没有售房主体资格，于是起诉要求确认合同无效并返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权证和商品房预售许可证，不具备预售商品房的主体资格，双方签订的合同应属无效，深发公司应当返还全部购房款及利息。

深发公司辩称：虽然手续不全，但厚南公司事后出具了承诺书，认可了深发公司的销售行为，并且双方已经实际履行合同，大厦也已经开始施工，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院二审认为，深发公司未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了法律的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》无效。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据《城市房地产管理法》的规定，开发商预售商品房应当取得土地使用权证书和商品房预售许可证。这是保障购房人权益的基本要求，也是维护房地产市场秩序的重要制度。

第二，合同无效的法律后果。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当返还。在本案中，顺兴公司支付的5000万元购房款，深发公司应当全额返还，并赔偿利息损失。

第三，购房前务必核实开发商资质。购房人在签订商品房预售合同时，应当要求开发商出示土地使用权证和商品房预售许可证。如果开发商无法提供，说明该项目存在法律风险，购房人应当谨慎考虑。

王德林律师提示：

购房是家庭重大支出，签合同前一定要核实开发商是否具备“五证”，尤其是土地使用权证和商品房预售许可证。如果您在文山地区遇到类似问题，建议先到当地住建部门查询项目是否取得合法手续，避免因合同无效导致钱房两空。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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