房屋租赁合同履行中抗辩权与租金认定问题

房屋租赁合同履行中抗辩权与租金认定问题

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1998年，苏州郊区供销集团投资建造了九胜商厦，并与宇航公司签订租赁协议，约定将整栋大楼出租给宇航公司经营，租期较长，租金逐年递增。宇航公司支付了部分租金，但大楼在装修和开业过程中，因供电、消防等设施未达标，消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。此后双方因租金支付和合同履行问题发生纠纷，宇航公司拒绝支付剩余租金，郊区供销公司则起诉要求支付租金并承担违约责任。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司应当按合同约定支付租金，即使大楼存在消防问题，也不影响租金支付义务。宇航公司则认为：因郊区供销公司未能完成供电增容和消防设施建设，导致商厦无法正常营业，其有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：宇航公司有权行使履行抗辩权，在郊区供销公司未完成合同约定的配套设施建设前，可以暂不支付租金。但法院同时指出，在商厦实际违法经营期间，租金标准不能按合同约定的正常经营状态计算，而应参照实际使用价值酌情确定。最终判决宇航公司按较低标准支付部分租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要制度。当一方未按约定履行义务时，另一方可以暂停履行自己的义务，但需要及时通知对方并保留证据。本案中宇航公司因消防设施不达标而停业，属于正当行使抗辩权。

第二，违法履行状态下的租金标准需要调整。如果房屋存在安全隐患或违法使用的情况，承租人可以主张按实际使用价值支付租金，而不是合同约定的全额租金。这体现了公平原则。

第三，租赁双方都应当重视合同约定的配套设施义务。供电、消防等基础设施直接影响房屋的使用功能，出租人未完成这些义务，承租人有权要求减免租金或解除合同。

王德林律师提示：

在文山地区，房屋租赁纠纷中经常出现类似问题。建议承租人在签订租赁合同时，明确约定出租人的配套设施义务和完成期限，并保留付款凭证和沟通记录。如果出现争议，应当及时通过书面方式行使抗辩权，避免因长期不付租金而被认定为违约。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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