房子抵债还是买卖，如何区分合同性质
房子抵债还是买卖，如何区分合同性质
本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。
基本案情
1996年，清远一家公司欠了银行一大笔贷款，双方签了一份《抵债协议书》，约定用公司投资的一个商业项目的部分楼层来抵债。随后，开发商与银行又签了正式的《房地产预售契约》，把这几层楼“卖”给了银行，总价约1.185亿港元。
但奇怪的是，合同签了之后，双方一直没有实际履行。几年后，开发商起诉到法院，要求解除这份商品房预售合同。银行则坚持说，自己已经用贷款抵了房款，合同已经履行完毕，并拿出了一张开发商出具的收据作为证据。
开发商反驳说，那张收据是后来补办的，实际上银行根本没付钱。双方各执一词，争议的核心在于：这份合同到底是真实的商品房买卖，还是以房抵债的变通手段？
争议焦点
开发商认为：双方虽然签了预售合同，但银行从未支付过购房款，合同没有实际履行，应当解除。
银行则认为：自己已经用华泰公司的欠款抵了房款，收据就是证明，合同已经履行完毕，开发商无权解除。
法院判决
最高人民法院经审理认为，本案中的《房地产预售契约》虽然在形式上是一个商品房预售合同，但其真实目的是为了实现以房抵债。银行与华泰公司之间的债务抵销，不能等同于向开发商支付了购房款。银行未能提供实际付款的凭证，仅凭一张补开的收据不足以证明其已履行付款义务。最终，法院支持了开发商的诉讼请求，判决解除双方的商品房预售合同。
律师分析
第一，合同名称不等于合同性质。法院不会只看合同叫什么名字，而是会审查双方的真实意思表示和实际履行情况。如果名为买卖、实为抵债，法院会按实质法律关系处理。
第二，以房抵债需要实际履行。即便双方有抵债的约定，如果未办理产权过户或未实际支付对价，抵债协议本身并不能直接替代买卖合同的履行义务。
第三，收据不等于付款凭证。尤其是在涉及大额交易时，法院会严格审查付款凭证、银行流水等客观证据，仅凭一张补开的收据，很难证明款项已经实际支付。
王德林律师提示：
如果您在文山地区遇到类似的房产交易纠纷，建议在签订合同前明确合同性质，是买卖还是抵债，并在履行过程中保留好付款凭证、转账记录等关键证据。不要轻信口头承诺或事后补办的收据，避免在诉讼中陷入被动。
王德林 律师
云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任
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