未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

未取得土地使用权证和预售许可证的购房合同效力

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，海南深发房地产开发公司（以下简称深发公司）与海南顺兴房地产开发公司（以下简称顺兴公司）签订了一份商品房购销合同，约定顺兴公司以每平方米4200元的价格预购红城湖国际大厦A座，总金额高达4.25亿余元。合同签订后，顺兴公司支付了定金和购房款共计5000万元。

但顺兴公司后来发现，该大厦的土地使用权属于另一家公司——海南厚南旅业有限公司（以下简称厚南公司），而深发公司在签订合同时既没有取得土地使用权证，也没有取得商品房预售许可证。顺兴公司认为合同存在严重问题，于是起诉到法院，要求确认合同无效并要求深发公司返还购房款及利息。

争议焦点

顺兴公司主张：深发公司没有取得土地使用权和预售许可证，不具备销售期房的主体资格，双方签订的购房合同因违反法律强制性规定而无效，深发公司应当返还全部购房款并赔偿利息损失。

深发公司辩称：虽然合同签订时手续不全，但事后已经补办了相关审批手续，并且厚南公司作为土地使用权人也出具了承诺书认可了销售行为，合同应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审认定：深发公司在签订合同时未取得土地使用权证和商品房预售许可证，违反了《城市房地产管理法》的强制性规定，双方签订的《商品房购销合同》应认定为无效合同。深发公司应当返还顺兴公司已支付的5000万元购房款及相应利息。

律师分析

第一，商品房预售必须满足法定条件。根据法律规定，开发商预售商品房必须取得土地使用权证、建设工程规划许可证和商品房预售许可证。这是保护购房人利益的重要制度，缺一不可。

第二，事后补办手续不能使无效合同变为有效。本案中，虽然深发公司事后补办了部分手续，但法律对合同效力的认定以签订时的状态为准，不能以事后行为来"治愈"合同签订时的违法性。

第三，购房人应当主动核实开发商资质。在签订购房合同前，建议购房人要求开发商出示相关证照，特别是土地使用权证和预售许可证，避免因合同无效导致资金损失。

王德林律师提示：

购房是大事，合同签订前务必核实开发商是否具备齐全的证照。在文山地区，如果您遇到类似问题，建议先到当地住建部门查询项目的预售许可信息，不要轻信开发商的承诺。一旦发现手续不全，应当果断停止交易并寻求法律帮助。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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