购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款数千万元。合同签订后，宝丰支行按约支付了贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。

但中振公司还款一段时间后，未能继续按期偿还剩余贷款本息。宝丰支行多次催讨无果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益来偿还欠款。中振公司则辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，按照武汉市的地方规定应属无效。

争议焦点

中振公司认为，合同签订后没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》中"未经抵押登记，抵押无效"的规定，因此按揭合同应认定为无效。宝丰支行则认为，合同是三方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司归还贷款本息及以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。法院认为，楼宇按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，不能仅凭地方规定否定合同效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭的核心是购房人将购房合同项下的权益转让给银行作为担保，而抵押是以不动产本身设定担保。当时法律对抵押登记未作强制性无效规定，地方规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同效力主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案合同系三方真实意思表示，内容不违法，且贷款已实际发放、购房款已支付，合同应当认定为有效。未办理抵押登记，影响的只是抵押权是否成立，不影响合同本身的效力。

第三，购房人未按期还款，银行有权解除合同并要求一次性还本付息。法院判决以抵押物拍卖价款优先受偿，保障了银行的债权。购房人若将同一房屋再次抵押给他人，后设立的抵押关系不能对抗在先的按揭权益。

王德林律师提示：

购房按揭贷款时，务必按约定及时办理抵押登记，否则可能影响银行抵押权的实现。如果遇到还款困难，应主动与银行协商，避免被诉至法院后一次性承担全部欠款。在文山地区，购房者签订按揭合同前，建议先咨询专业律师，了解合同条款和自身权利义务，避免因违约导致房屋被拍卖的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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